二手房買賣時，很多業(yè)主為了省時省力，會委托中介及房產經紀人幫助自己盡快實現(xiàn)交易過戶。隨之而來出現(xiàn)一些瞅準市場監(jiān)管盲區(qū)的“黃牛黨”“黑中介”，無孔不入尋找商機，以價格低、費用少等手段欺騙誘導業(yè)主走“私單”。各類房產黑中介亂象層出不窮，如何避開二手房交易過程中的“坑”？事實上，太原市房產管理局官網近期已推出相應的線上系統(tǒng)，加強二手房交易全流程監(jiān)管。
日前，山西晚報記者體驗了該系統(tǒng)操作全過程，整個流程簡單易操作。本期《房產》特別邀請?zhí)蟹慨a交易中心的工作人員，為大家詳細介紹了二手房市場交易中可能遇到的問題，幫助廣大二手房置業(yè)者避坑。
A 黑中介套路多 一不小心就被“坑”
“買房不是件小事，最擔心的就是資金安全和過戶問題，房源信息的準確性很重要。”今年5月，省城市民劉女士的買房計劃再次提上日程，劉女士的目標房源是帶有學位的二手學區(qū)房。“中介告訴我，5月、6月畢業(yè)季來臨之前，掛牌學區(qū)房會增多，可選房源會增多。”劉女士聽朋友說二手房交易并不簡單，再加上學區(qū)房的特殊性，她最終選擇了通過房產中介進行交易，雖然要交付一定的中介費，但她認為是較為穩(wěn)妥的方法。
不同于零售或其他服務業(yè)，一間房屋從掛牌到成交要經歷漫長的過程，許多業(yè)主委托中介買賣房屋，最擔心遇上“假客戶”“黑中介”。“二手房交易過程中，買賣雙方都可能遇到各種陷阱，導致經濟損失或法律糾紛。”有十幾年房產中介工作經驗的程先生介紹，委托房產中介過戶交易省心省力，但二手房市場的經紀亂象由來已久，特別是買家，可能遇到各種各樣的陷阱，比如虛假房源信息，包括夸大房屋面積、隱瞞房屋缺陷、產權不清晰等問題，還有一種情況即是“黑中介”以極低的中介費吸引買家簽約，但在辦理過戶的過程中巧立名目收取額外費用。“比方說，‘黑中介’在交易過程中提出購房人征信異常、貸款辦理加急等問題需要處理，要額外收取費用，此時多數(shù)買家簽約后已經支付了部分訂金，處于進退兩難的地步，只能硬著頭皮繼續(xù)辦理。一旦在交易過程中出現(xiàn)問題，‘黑中介’就將自己的責任推脫得一干二凈，已經交付的費用很難追回。”程先生提醒，太原市房產中介費有官方指導價，一般是成交房款的2.5%，這個收費標準是基于房產中介公司團隊勞動付出的成本而制定，可以在合理范圍內向下浮動，過低的中介費買家要提高警惕，除此之外其他服務不另外收費。
與此同時，賣家同樣可能遇到黑中介的套路，一些黑中介在面對著急賣房的業(yè)主時打壓房價，然后由其收購，做完委托公證后，再加價賣出，從中間賺取差價，甚至在房東還未取得全部購房款時就引導其辦理過戶。
B規(guī)范中介服務 太原明確經紀機構備案
“黑中介”帶來的風險很大，嚴重的甚至會侵占交易房款，給買賣雙方帶來不小的損失。近年來，太原市出臺多項政策措施規(guī)范中介服務，對維護消費者權益提出更加明確的要求。其中，太原市房產管理局在2023年5月23日印發(fā)《太原市房產管理局關于加強房地產經紀機構備案管理的通知》（下稱《通知》），為買賣雙方“把關靠譜中介”提供了有力的支持。
目前，《通知》已正式實施一年有余，其中明確要求凡在太原行政區(qū)域內從事房地產居間服務、商品房銷售代理服務的房地產經紀機構（含提供房地產居間服務的互聯(lián)網平臺），應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，到房地產主管部門備案。《通知》對房地產經紀機構備案管理范圍、申請條件、申請流程、規(guī)范備案管理和信息公示制度以及加強行業(yè)監(jiān)管和行業(yè)自律管理等方面作出規(guī)定。
山西晚報記者注意到，根據《通知》要求，所有從事房地產經紀活動的從業(yè)人員應當在太原市房地產經紀機構管理與服務平臺完成實名登記并納入信用管理。此外，房地產經紀機構及分支機構應當將營業(yè)執(zhí)照、服務項目、收費標準、從業(yè)人員實名登記情況以及備案證明等事項在經營場所醒目位置公示。互聯(lián)網信息平臺為房地產經紀機構提供發(fā)布房源信息、推薦房源服務的，應當要求房地產經紀機構公示備案信息和發(fā)布房源信息的從業(yè)人員信息公示卡編碼。房地產經紀從業(yè)人員開展業(yè)務時，應當佩戴統(tǒng)一樣式、統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一編號的信息公示卡，實行亮牌服務，以便社會公眾監(jiān)督和查詢。房地產經紀從業(yè)人員在互聯(lián)網信息平臺上發(fā)布房源信息時，應當實名，并在其提供服務的房屋狀況說明書、房地產經紀服務合同、存量房屋買賣合同等業(yè)務文書上簽字、注明信息公示卡編碼。值得一提的是，《通知》中明確提出，未備案的房地產經紀機構不得從事新建商品房銷售和存量房買賣等經紀服務。